【５分でわかる＆ゼロから学べる】不動産投資って何？

こんばんは。

本日は

”不動産投資”

についてお話していきたいと思います。

不動産投資にはメリットもありデメリットもあります。

そこをよく知ったうえで何をすべきかを考えていきましょう。

不動産投資とは？

不動産投資とは、そのままの意味で不動産を対象に行う投資のことです。

不動産投資の場合、インカムゲイン（継続的な利益）は「家賃収入」、キャピタルゲイン（売買差の利益）は「不動産売却」になります。

不動産投資にも、もちろんメリットもデメリットも存在します。

株式投資と比べながら見てみましょう。

不動産投資のメリット

安定した利益

不動産投資の１番のメリットはインカムゲイン（継続的な利益）が大きいことです。

キャピタルゲイン中心で利益を上げる株式投資と違い、不動産投資はインカムゲインである家賃収入を中心に利益を上げる形になります。

不安定なキャピタルゲインに頼らずインカムゲインで十分な収入を得られるということは、つまり安定してそれなりの収入を得ることができるということです。

資産の安定性

株は現物資産（形がある資産）ではなないため、価値の変動が大きく、もし株の発行元の企業が倒産した場合は価値がゼロになってしまします。

しかし、不動産は現物資産のため極端な価値の変動が起こりにくい特徴があります。

節税効果

不動産は株式や現金を相続するよりも節税効果が高いです。

詳細な説明は割愛しますが、簡単に言うと現金や株式のままだと高額な相続税がとられてしまいますが、資産を不動産に変えてかつ法人化することで大幅な節税が可能です。

そのためには家族を取締役にすることが必要になります。

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不動産投資のデメリット

費用が高い

不動産投資の１番のデメリットは投資をするうえで支出が伴うということことです。

例えばアパートを建てて入居者からの家賃を収入とする場合、場所によっては初期に4,000万以上の出費をすることになるでしょう。

そうなると当然ローンになります。また現物資産のため、経年劣化などで修繕費や維持費もかかってしまいます。

また、年間で固定資産税という税金も払わないとなりません。

つまり、資産を持ち続けるだけで様々な理由でお金がかかるということです。

キャピタルゲインが望めない 

不動産は今説明したように経年で劣化していきますが、周囲の開発が進み土地の価値が上がることで不動産そのものの価値が上がることはあります。

ただ、株のように価値が何倍にも膨れ上がるということは非常に稀です。

もし価値が上がったとしても不動産は簡単に買い手が見つかるものでもないため売却も簡単ではありません。

のため、不動産売買で利益を出し続けるとしたら個人ではなかなか難しいでしょう。

初心者でも簡単！”REIT”とは

投資初心者で多額のローンを背負うというのはさすがに躊躇すると思います。

むしろ全く躊躇しないという人は危険です。

しかし、初心者でもできる不動産投資があります。

それが、

”REIT”

です。

REITとは、

“不動産投資信託”

のことです。

やはり初心者には投資信託が良いということですね。

REITのメリット

安定した利回り

REITは利回りが安定して高いものが多いのが特徴です。

例えば、以前株式の投資信託の場合は利回り（１年で得られる利益）が3～11%とお話ししましたが、これはキャピタルゲインで得る利益のため安定しにくいです。

REITは利回りが高いものだと安定して5～8%というものが多くみられます。

これには理由があり、“利益の90％超を分配にまわすなど一定の条件を満たすと実質的に法人税がかからない”というREIT特有のルールが存在しているからです。

そのため分配を多くしているものが多いのです。

REITのデメリット

災害に弱い

REITのデメリットは災害に弱いことです。

株価も大きな災害時は暴落がつきものですが、その後の回復景気を狙って買う人が多いため株価の回復も早く、むしろ回復後に暴落前より高くなるということも珍しくありません。

しかし、不動産は倒壊や浸水などとなると暴落した価値が元に戻るまでかなり長い時間がかかってしまいます。

株のように売買が簡単ではないので、価値が下がってしまった不動産を値上がり目的で買う人や企業はあまり多くありません。

資産価値足が増えにくい

メリットでもご紹介した通りREITは一定以上を出資者に還元することでファンド側として税金対策となるため高配当なものが多いです。

しかし、その代償として資産価値が増えにくい傾向にあります。

余剰金がないため資産を削って配当を生み出すことを”たこ足配当”と呼びますが、このパターンがよく見られます。

雪だるま式に資産価値を増やしていきたいという方は配当金のないREITを選ぶ必要があります。

まとめ

• 不動産投資は他の投資に比べインカムゲインが高い
• 初期投資も含め支出が多い投資
• REITは初期投資が少なく初心者におすすめ
• REITは高利回りが多いが”たこ足配当”に注意

次回も投資の種類についてお話ししたいと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。